Milyonlarca ev sahibi ve kiracıyı ilgilendiren yüzde 25 zam oranı uygulaması kalktı. Uzmanlar kira sözleşmesi yaparken bu 10 maddeye dikkat çekiyor. Doğru kira sözleşmesi nasıl yapılır, tahliye taahhütnamesi nasıl hazırlanır? İşte detaylar…
UZMAN İSİM AÇIKLADI: OKUMADAN İMZALAMAYIN
Kiralarda uygulanan yüzde 25 zam sınırının kalkmasıyla birlikte gözler yeniden ev sahibi ile kiracılara çevrildi. Son 2 yılda artan anlaşmazlıklar ve dava süreçleri nedeniyle birçok olumsuz durum yaşanırken, iki taraf arasında hazırlanan kira sözleşmeleri de bu tip durumlar için büyük önem arz ediyor. Peki kira sözleşmelerinde nelere dikkat etmek gerekir? Hem kiracı hem de ev sahibi açısından kira sözleşmeleri nasıl hazırlanmalı? Konuya dair A Haber canlı yayınına bağlanan Avukat Zafer İşeri önemli bilgiler anlattı.
Son yıllarda Türkiye’de ev sahibi ve kiracı arasındaki anlaşmazlıklar giderek artıyor. Artan kira ücretleri ve uygulanan zam limitleri, bu ilişkilerde önemli gerilimlere neden oluyor. İşte bu durumu en aza indirebilmek adına hazırlanacak doğru bir kira sözleşmesinin önemi büyük. Peki, etkili bir kira sözleşmesi için nelere dikkat etmek gerekir?
YAZILI SÖZLEŞMENİN GÜCÜ
Kira sözleşmeleri sözlü olarak da yapılabilir, ancak hukuki anlaşmazlıklarda ispat güçlüğü çekilmemesi için yazılı yapılması önerilir. Ayrıca, yazılı sözleşme olmadan bazı temel hizmetlerin sağlanması güçleşebilir.
KİRA DÖNEMİ VE ÖDEME DETAYLARI
Sözleşmede kira dönemi, ödeme başlangıç tarihi ve kira bedelinin açıkça belirtilmesi gerekiyor. Ödeme detayları, sözleşme tarafları arasında herhangi bir anlaşmazlık çıktığında önemli bir referans noktası oluşturur.
İMZA KİMLER TARAFINDAN ATILMALI?
Kiralanacak ev eğer aile konutu ise eşlerden birinin imzası yeterli. Ancak öğrenci evleri gibi paylaşımlı konutlarda, tüm kiracıların imzası, sözleşmenin tüm bireyler için bağlayıcılığını sağlar.
TAŞINMAZIN DURUMU VE DEMİRBAŞLAR
Sözleşme, taşınmazın ve demirbaşların mevcut durumunu açıkça belirtmelidir. Bu, ileride çıkabilecek ihtilafların önüne geçilmesinde kritik bir role sahiptir.
ZAM ORANININ BELİRLENMESİ
Zam oranı, TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçmeyecek şekilde belirlenmeli. Bu oran, kira sözleşmesinin yenileme dönemlerinde de göz önünde bulundurulmalıdır.
DEPOZİTO BEDELİ SÖZLEŞMEDE OLMALI
Kira sözleşmelerinde ödenen depozito ücretleri de sözleşmede yer almalı. Depozito bedeli kira sözleşmesi bittiğinde, taraflar eğer tahliye konusunda anlaşmışsa tahliye tarihindeki güncel kira bedeline oranlanması gerekir. Ancak kira sözleşmesinde “depozito bedeli güncel değere göre ödenmeyecek ve aynen ödenecektir” şeklinde bir madde varsa güncel bedel ödenmez.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ NASIL DÜZENLENMELİ?
Son dönemde birçok ev sahibi kira sözleşmesinin yanında tahliye taahhütnamesi de imzalatmak istiyor. Ancak tahliye taahhüdü ile kira sözleşmesinin aynı gün imzalanması durumunda bu taahhütnamenin geçerliliği bulunmuyor. Tahliye taahhütnamesinini boş olarak hazırlanması da mümkün. Eğer kiracı bunu boş olarak imzalasa da geçerliliği bulunuyor.
GEÇ ÖDEMEYE CEZA YOK
Kiracı kira bedelini geç öderse, yasal faiz uygulanabilir fakat fazladan ceza şartı konulamaz. Ayrıca, kiracılar emlak vergisi gibi giderleri ödemek zorunda değildir.
SÖZLEŞMEDE KEFİL VE GARANTİ ŞARTLARI
Kira sözleşmelerinde kefil koşulu aranabilir. Müteselsil kefalet durumunda, kefil, borçtan doğrudan sorumlu tutulabilir.
KİRA ELDEN ÖDENMEMELİ
Elden yapılan ödemelerde, ödemenin yapıldığına dair yazılı bir belge alınmalıdır. Aksi halde, kiracı ödediği kira bedelini ispatlayamaz ve bu durum kötü niyetli ev sahipleri tarafından sorun yaratabilir.
Konuya dair A Haber canlı yayınına bağlanan avukat Zafer İşeri önemli bilgiler anlattı:
EV SAHİBİ YOKLUĞU VE İMZA ATMA KONUSU
İl dışında bulunma ya da emlak danışmanı gibi aracıların olması sebebiyle doğrudan ev sahibinin imzasını almak söz konusu olmayabiliyor. Böyle durumda imza atacak kişiler kiraya verecek kimsenin yetkisi olup olmadığını denetlemeli. Yani mutlaka yetkili kişilerle imza süreci yürütülmeli.
ZAM ORANLARI NASIL OLMALI VE HESAPLANMALI?
Kira sözleşmesi hazırlanırken kira artış oranı kira artış oranı belirtilmişse bu her evrede geçerlidir. Sadece yüzde 25 sınırını uyguladığımız son 2 yılda bir istisna söz konusu oldu. Kira sözleşmesinde tarafların kararlaştırdığı zam oranına göre periyodik artışlar yapılacak. Mevzuat bunun TÜFE’yi geçemeyeceğini söylüyor. 12 aylık ortalamaya bakılıyor. Bu yolda izlenirse uzun yıllar problemsiz şekilde ilerlenebilir. TÜFE’yi aşmayacak şekilde zamlar yapılabilir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NASIL OLUR?
Eğer kiracı bir yazılı belge ile belli sürede taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt etmişse mahkeme sürecine gerek olmadan doğrudan belge İcra Müdürlüğüne verilip tahliye prosedürü başlatılıp hızlıca tamamlanır. Bu kiracılar için el bombası niteliğindedir ve bunun bilinçsizce yapılması durumunda istediği zaman gerekçe göstermeden tahliye edebilir.
Son zamanlarda kira artışlarıyla beraber mal sahipleri bu taahhütnameyi almadan sözleşmeyi imzalamamaya taşınmazlarını kiracılara vermemeye başladı. Eğer ki kira sözleşmesi ile aynı tarihte taahhütname imzalanmışsa yargı bunu geçersiz kılıyor. Çünkü eve girebilmek için mecburen iradesi sakatlanarak bunu imzalamıştır kabul ediliyor ve taahhütnameyi kabul ediyor.
Tahliye taahhütnamesinin düzenleme tarihinin ileriye atmak ya da buradaki tarihleri boş bırakmak gibi gerçeğe aykırı durumlar ortaya çıkıyor. Yüksek Mahkeme ne yazık ki boş bırakma ya da sonradan doldurma olgularını kiracının aleyhine kabul ediyor. Kiracı sorumlu davranmalı deniyor.
